O que é o Memorial Descritivo para RGI (NBR 12721)

O Memorial Descritivo para RGI é o conjunto de documentos técnicos que descreve um empreendimento de forma detalhada para viabilizar o seu Registro de Incorporação (RI) no cartório de registro de imóveis. Seu núcleo técnico são os quadros da ABNT NBR 12721, e sem eles não há incorporação imobiliária regular.

O que diz a NBR 12721

A ABNT NBR 12721:2006 trata da "avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios de edifícios". Ela padroniza a forma de calcular áreas, custos e frações ideais, traduzindo o projeto aprovado em um formato técnico aceito pelos cartórios.

A norma está diretamente ligada à Lei nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações), cujo artigo 32 lista os documentos exigidos para o registro. Foi a própria lei que delegou à ABNT a responsabilidade de definir esses critérios técnicos.

Os quadros da NBR 12721

O coração do memorial é o conjunto de quadros normativos. De forma geral, eles organizam:

• Áreas da edificação — áreas reais e equivalentes de cada unidade e das áreas comuns.
• Cálculo das frações ideais — a parcela de terreno e de coisas comuns atribuída a cada unidade autônoma.
• Avaliação do custo global e unitário da construção, com base no CUB.
• Memorial descritivo dos acabamentos das áreas privativas e comuns.
• Memorial dos equipamentos coletivos (elevadores, bombas, instalações).
• Informações gerais do empreendimento (tipo, pavimentos, numeração das unidades, data e órgão de aprovação).

Esses quadros são a base de todos os demais documentos do RI: as informações que chegam à matrícula de cada unidade saem dali.

Quem elabora e a responsabilidade técnica

Os quadros da NBR 12721 devem ser elaborados por profissional habilitado — engenheiro civil ou arquiteto — que assume a responsabilidade técnica pelos cálculos e emite a respectiva ART (CREA) ou RRT (CAU), item também obrigatório para a incorporação.

Quando é necessário

O memorial descritivo e os quadros da NBR 12721 são exigidos sempre que se pretende registrar a incorporação de um empreendimento — condição para que as unidades possam ser comercializadas "na planta", antes da conclusão da obra. Também são usados na instituição e especificação de condomínio.

Resumo

O Memorial Descritivo para RGI, estruturado pelos quadros da NBR 12721, é o documento que transforma um projeto aprovado em um empreendimento juridicamente apto a ser incorporado e vendido. Precisão nos cálculos de área e fração ideal é o que garante um registro sem exigências e uma comercialização segura.

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